Биржевой.ру

Различные инвестиции в недвижимость на протяжении долго срока считаются одним из самых продуктивных и безрисковых способов получения дополнительных денежных средств. Однако, данный вид инвестиций, как и любой другой имеет свои отличительные особенности и специфики. В данной статье будет рассказано о том, как и куда лучше инвестировать свои средства, в какие виды недвижимости лучше вкладывать деньги и какими рисками все это будет сопровождаться.

Прежде всего, необходимо получить ответ на вопрос: « Как инвестировать в недвижимость?» Для начала необходимо обладать существенной первоначальной суммой денег, которую инвестор потратит на приобретение различных видов недвижимости. Если у вас имеется такая сумма, то это замечательно! Вы можете смело переходить к следующему пункту и выбирать подходящий вид недвижимости для покупки, а именно:

• земельные участки;
• жилые квартиры;
• комнаты в коммунальном жилье;
• офисные здания;
• жилье на стадии строительства;
• хозяйственные постройки и гаражи;
• автомобили.

В тех случаях, когда инвестор хочет произвести инвестиции в недвижимость без капитала, то тут мы вынуждены его огорчить. Это невозможно. И этот факт относится к одному из самых существенных отличий от других видов инвестирования. В тех случаях, когда у инвестора есть определенная сумма денежных средств, но ее не хватает для полноценной покупки жилой квартиры или земельного участка, то рекомендуется вложить средства в строительство, которое находится на начальной стадии.

Если сравнивать рыночную стоимость данного вида жилья и уже сданных в эксплуатацию квартир, то разница составит около 25-30%. Однако, в этом случае, как и при любом другом виде инвестирования, есть определенные риски инвестиций в недвижимость. Прежде всего, застройщик может обанкротиться и так и не сдать дом в эксплуатацию. Тогда инвестор рискует потерять значительную часть уже вложенных средств.

Поэтому прежде чем совершить покупку недвижимости в строящемся доме, необходимо тщательно проверить застройщика. У строительной компании должна быть продолжительная история работы и хорошая деловая репутация.

Кроме того, если у инвестора не имеется достаточной суммы денежных средств на покупку объектов недвижимости, то можно взять специализированные кредиты. На сегодняшний момент существуют различные программы выдачи кредитов, например, ипотечное кредитование.

Получить доход с инвестиции в строительство недвижимости станет возможно только после сдачи дома застройщиком в эксплуатацию, то есть это продолжительная процедура, которая может затянуться на несколько месяцев или даже лет. Однако, полученный доход при продаже квартиры в уже построенном доме может перекрыть и вложенную сумму и ваше нервное ожидание. Стоимость новой квартиры очень высока. Кроме того, ее можно сдавать и получать постоянный доход, который через несколько лет окупит стоимость вложенных средств в такую квартиру.

К другому виду рисков можно отнести вложение денег в «непривлекательные» объекты недвижимости. Невыгодно приобретать недвижимость в небольших населенных пунктах. Как правило, в них коренное население уже имеет необходимую недвижимость, а приезжих жителей может не наблюдаться. Самыми выгодными рынками недвижимости, вложения в которые непременно принесут вам доход, являются:

• Самарская недвижимость;
• Московская недвижимость;
• Красноярская недвижимость;
• Петербургская недвижимость;
• Пермская недвижимость;
• Нижегородская недвижимость;
• Казанская недвижимость;
• Омская недвижимость;
• Краснодарская недвижимость;
• Ростовская недвижимость.

В перечисленных городах в ближайшее время эксперты прогнозируют небольшое поднятие арендной платы, а также стоимость уже сданного в эксплуатацию жилья.

И, конечно, стоит отметить не совсем спокойную обстановку в нашей стране. Поэтому инвестиции в недвижимость в кризис могут обладать дополнительным процентом рисков. Так как на сегодняшний момент не один финансовый аналитик не сможет составить стопроцентный прогноз, подешевеет ли жилье в ближайшее время или наоборот подорожает.
Инвестиции в коммерческую недвижимость предполагают покупку коммерческих помещений, к которым можно отнести торговые помещения или павильоны, различные офисные здания или отдельные офисные помещения, развлекательные центры и т.д. То есть данный способ инвестирования предполагает вложение денежных средств не в жилые объекты недвижимости, а в «технические», которые потом можно будет сдавать в аренду. Этот способ можно отнести к одним из самых прибыльных. Индустрия торговли и развлечений постоянно развивается. Поэтому для нее нужны свободные помещения, в которые, собственно, и будут вложены свободные средства инвесторов.

Коммерческая недвижимость может приносить доход в довольно короткие сроки, если выкупить торговое помещение в уже построенном торговом центре. В этом случае достаточно найти клиента, который согласится арендовать ваше помещение. И уже через месяц сдачи в аренду помещения, инвестор получит свой первый доход с вложенных инвестиций.

Однако, данный вид инвестирования предполагает определенные риски и свои уникальные особенности. Самой большой проблемой является выбор коммерческой недвижимости. Она имеет огромное количество разновидностей, например:

• офисные здания или отдельные кабинеты;
• здания спортивной направленности (бассейны, тренажерные залы, залы для фитнеса);
• кабинеты в медицинских центрах;
• здания, предназначенные для общественного питания (кафе, рестораны, закусочные, бары);
• заводы, фабрики, цеха, склады, производственные здания;
• отели, гостиницы, хостелы;
• санатории и дома отдыха;
• помещения в магазинах и торговых центрах;
• многоквартирные жилые дома (сдача в качестве апартаментов).

Нередки случаи, когда инвестор покупает квартиры на первых этажах новостроек. После сдачи дома в эксплуатацию, можно перевести данную квартиру в разряд нежилых помещений и сдавать ее в качестве помещения для офиса или магазина.

Для того чтобы ваша недвижимость приносила доход, необходимо чтобы она находилась в центре города, где наиболее развита инфраструктура и постоянный поток большого количества людей. Например, если вы собираетесь сдавать свое помещение для офисного кабинета, то предварительно ознакомьтесь, есть ли рядом удобная парковка и заведения общепита. Для производственных объектов важно, чтобы поблизости не находилось железнодорожных путей, которые могут повредить постоянной вибрацией изготовлению деталей. Такие, незначительные на первый взгляд, моменты могут существенно повысить привлекательность вашей недвижимости в глазах потенциальных клиентов.

Также прежде чем вкладывать денежные средства, необходимо провести предварительный анализ востребованности того или иного объекта недвижимости. Например, если в районе уже имеется несколько тренажерных залов, не логично будет открывать еще один.

Наибольшей востребованностью обладают небольшие объекты недвижимости. Это могут быть однокомнатные квартиры, студии, комнаты в которых можно открыть бутики или офисы. Распространенной ошибкой начинающих инвесторов является то, что бытует мнение, если купить сразу большой магазин и сдавать его разным продавцам, то прибыль будет значительно выше. Однако, это не так. Если у инвестора имеются средства на покупку целого магазина, то лучше купить три небольших объекта коммерческой недвижимости. Это сократит риски простоев и, как следствие, убытков.

Одним из самых простых и понятных видов инвестиций являются инвестиции в жилую недвижимость. Инвестор покупает квартиру или помещение, чтобы потом сдавать их и получать ежемесячную прибыль. В тех случаях, когда имеется достаточно средств на покупку недвижимости, то доход можно будет получать уже после первого месяца сдачи. Если необходимой суммы нет, то, как правило, приобретается жилье в строящихся домах. Так оно дешевле. В этом случае получение дохода затягивается, так как необходимо ждать, пока дом сдадут в эксплуатацию.

Явные плюсы данного вида инвестирования – это простота и практически нулевые риски. К минусам можно отнести ваше личное участие. Во всем придется разбираться самостоятельно и с нуля. Это будет отнимать много времени, физических и душевных сил. Придется искать и просматривать огромное количество выставленных на продажу квартир, договариваться с продавцами об осмотрах. После чего придется собирать большое количество документов, составлять договор купли-продажи. И для всего этого нужно будет тратить свое личное время. Конечно, такую нелегкую работу можно доверить специально обученным людям, а вам необходимо будет только поставить подпись и отдать деньги. Но, как известно, такие услуги будут стоить недешево. И тут будет теряться выгодность проводимых сделок, так как суммарная стоимость жилья резко возрастет.

Второй минус возникнет уже после приобретения квартиры. В ней придется делать ремонт, наполнять необходимой мебелью и подыскивать квартирантов. Общение с квартирантами – это отдельная тема, которая связана как с рисками, так и с большой эмоциональной нагрузкой. Вам придется выполнять их прихоти, чинить поломки, которые возникнут в вашей квартире и т.п. Если инвестор сдает сразу несколько квартир, то у него может не хватить времени на отклики для всех своих квартиросъемщиков. Опять можно прибегнуть к помощи человека, который будет все это делать за вас. Но и часть дохода тогда тоже будет уходить на оплату данных услуг. И тут каждый инвестор вынужден решать возникшую проблему самостоятельно.

Наиболее привлекательным видом инвестиций являются инвестиции в недвижимость в Москве. Огромный мегаполис позволяет в полной мере проявить свои инвесторские способности и принести значительную прибыль. Но, как было сказано ранее, без внушительного стартового капитала в этом бизнесе делать нечего.

Помимо инвестирования в России можно проводить инвестирования и заграницей. Наиболее благоприятные для россиян будут инвестиции в недвижимость в Германии. Данный вид инвестиций мировые инвесторы относят к одному из самых надежных и стабильных, что оправдывает и их популярность.

В Германии очень низкий уровень собственников. Всего 40% населения имеют в собственности свое жилье. Остальные предпочитают арендовать или снимать жилые и нежилые объекты недвижимости. Главной особенностью данного рынка являются четко прописанные законодательством отношения между арендаторами и арендодателями. Поэтому, прежде чем приобретать недвижимость в Германии, ознакомьтесь со всеми нюансами, которые могут вас подстерегать. Цены на жилье в Германии стабильны. Они не имеют резких взлетов или, наоборот, падений. Однако, ежегодно стоимость жилья увеличивается на 1,5%, как и вся потребительская корзина местного населения.

Несмотря на то, что в Германии наблюдается низкий уровень рождаемости, спрос на арендное жилье неуклонно растет. Как прогнозируют специалисты, к 2025 году он повысится на 6% и более. Наиболее привлекательными землями для вложений инвестиций в недвижимость являются города Восточной Германии. В них находится большое количество учебных заведений, что привлекает студентов из разных стран.

Немецкие банки имеют специальные программы по поддержке инвестирования в объекты недвижимости, которыми могут воспользоваться и российские граждане.

В России принято, чтобы коммунальные услуги оплачивал сам арендодатель. Квартиросъемщик оплачивает только фиксированную стоимость аренды жилья. В Германии принято коммунальные услуги оплачивать самому квартиранту. Арендодатель оплачивает только услуги управляющих компаний и расходы по содержанию жилья.

Особое внимание стоит обратить на состояние жилья, которое вы собираетесь приобретать. Большинство жилых домов имеет возраст старше сорока лет, что само по себе не очень хорошо и им будет необходим капитальный ремонт.

В настоящее время активно развиваются инвестиции в землю. Этот вид инвестирования связан с гораздо большими рисками, чем инвестирование в недвижимость. Однако, цены на земельные участки неукоснительно растут. Особенно быстро вблизи крупных городов и курортных зонах. Покупка земли, как особый вид инвестирования, требует большой подготовки. Необходимо досконально изучить геодезию приглянувшегося участка, навести справки о предыдущих владельцах, узнать обо всех юридических тонкостях покупки земли, рассчитать насколько это экономически выгодно именно для вас.

Для того чтобы значительно сэкономить свое личное время и не тратить его на поиски необходимой информации, можно прибегнуть к непрямому инвестированию через специальные фонды, которые специализируются на вложениях денежных средств в земельные участки.

Данные фонды имеют закрытую структуру и свои особенности, с которыми необходимо ознакомиться до принятия окончательного решения. Как правило, такие фонды создаются сроком до 15 лет. И расчет со своими пайщика также происходит по окончанию этого срока. Если инвестор захочет досрочно покинуть данный инвестиционный фонд, то ему придется продавать свой участок земли через вторичные биржи и никаких дополнительных дивидендов он не получит.

Подводя итоги и совершая оценку инвестиций в недвижимость, можно сказать, что данный вид инвестирования один из самых простых и выгодных. Но для получения первых дивидендов необходимо обладать большим стартовым капиталом и немаленьким запасом времени. Быстрый доход в этой сфере инвестирования получить очень сложно. При этом имеются значительные риски, как и в любом другом виде инвестирования. Однако, их можно избежать, если тщательно изучать репутацию застройщиков, техническое состояние жилых и коммерческих объектов недвижимости. Все это займет немало времени и отнимет большое количество сил, но результат непременно будет стоить того. И, конечно, необходимо предупредить каждого инвестора о том, что инвестировать последние деньги в недвижимость не стоит. Ведь первый доход можно получить при крайне удачном стечении обстоятельств только через месяц.